پیش‌بینی قیمت مسکن تا پاییز: رکود ادامه دارد، اما ارزانی در راه نیست! / وام ۲ میلیاردی مسکن، بازپرداخت نزدیک به ۶ میلیارد تومان!

به گزارش خبرآنلاین، بازار مسکن در شهریورماه به روزهای پایانی فصل جابه‌جایی نزدیک شده است، اما شرایط خرید و فروش برای بسیاری از متقاضیان همچنان پیچیده باقی مانده است. نه تنها رونق قابل توجهی در معاملات مشاهده نمی‌شود، بلکه توقف کامل خرید و فروش نیز به چشم نمی‌خورد. در این میان، فاصله میان توان مالی خانوارها و قیمت واحدهای مسکونی به عنوان یکی از مهم‌ترین موانع ورود تقاضای مصرفی به بازار مطرح است؛ مسأله‌ای که به همراه افزایش هزینه‌های ساخت، تأثیر زیادی بر چشم‌انداز قیمت‌ها گذاشته است. از طرف دیگر، بازار اجاره نیز پس از ماه‌های پرتنش جابه‌جایی، با چالش‌های خاص خود روبه‌رو است. سیاست‌های تنظیم‌گر، هزینه‌های رو به افزایش خانوارها و اختلاف میان انتظارات موجران و مستأجران، شرایطی را ایجاد کرده که پیش‌بینی روند بازار در ماه‌های آینده را دشوارتر می‌کند.

در چنین شرایطی، بررسی وضعیت واقعی معاملات اهمیت بیشتری پیدا کرده است؛ اینکه خریداران چه نیازهایی دارند، فروشندگان تا چه حد حاضر به تخفیف هستند و افزایش هزینه‌های ساخت چه زمانی در قیمت واحدهای جدید نمایان خواهد شد. در این راستا، سمانه محرمی نمین، نایب‌رئیس مشاوران املاک، در گفت‌وگو با خبرآنلاین درباره آخرین وضعیت بازار مسکن در شهریورماه، با تأکید بر اینکه اطلاعات موجود در بازار بیشتر ماهیت میدانی دارد تا آماری، اظهار داشت: متأسفانه مشاوران املاک و اتحادیه املاک که به نوعی نماینده واقعی معاملات بودند، از گردونه اطلاعات بازار کنار گذاشته شده‌اند. با راه‌اندازی سامانه کاتب و سامانه‌های جدید، اطلاعات معاملات از اختیار اتحادیه املاک خارج شده و مدیریت آن دیگر در دست اتحادیه نیست. این موضوع باعث شده دسترسی مشاوران املاک و اعضای هیأت‌مدیره اتحادیه به اطلاعات دقیق معاملات کاهش یابد.

او توضیح داد که اگر امروز یک مشاور املاک درباره ارزان یا گران شدن بازار، افزایش یا کاهش تعداد معاملات و میزان رونق بازار صحبت می‌کند، این اظهارنظرها عمدتاً بر پایه اطلاعات میدانی است و نباید آنها را با آمار رسمی و دقیق معاملات یکی دانست. وی همچنین تأکید کرد: در گذشته با وجود سامانه املاک و مستغلات، امکان ارائه اطلاعات دقیق‌تری درباره تعداد معاملات نسبت به ماه یا سال قبل وجود داشت و می‌شد بر اساس آن درباره افزایش معاملات، رونق یا تغییر قیمت‌ها اظهارنظر کرد. به گفته او، اتحادیه املاک یک سندیکای مردمی بود و اطلاعات را در اختیار مردم قرار می‌داد، اما اکنون بازار با کمبود اطلاعات شفاف مواجه است. مدت‌هاست اطلاعات آماری منظم و قابل اتکایی از سوی وزارت راه و شهرسازی منتشر نمی‌شود و اگر هم اطلاعاتی منتشر شود، در برخی موارد با واقعیت مشاهده‌شده در کف بازار تفاوت دارد. اطلاعات واقعی بازار باید بر مبنای قیمت معامله‌شده باشد، نه قیمت اسمی آگهی‌هایی که در پلتفرم‌های آنلاین درج می‌شود.

او بیان کرد که مبنای درست برای ارزیابی بازار، معاملات انجام‌شده و کدهای رهگیری صادرشده است. در عین حال، وضعیت فعلی بازار را آرام توصیف کرد، اما گفت که این آرامش به معنای نبود تورم در بازار مسکن نیست و به اعتقاد او، افزایش قیمت در ادامه مسیر اجتناب‌ناپذیر خواهد بود. این فعال بازار مسکن برای توضیح این پیش‌بینی به مجموعه‌ای از عوامل اشاره کرد؛ از نهاده‌ها و مصالح ساختمانی گرفته تا عوارض ساختمانی و نرخ دستمزد کارگران. به گفته او، پس از جنگ ۱۲ روزه و موضوع اخراج اتباع، نرخ دستمزدها تحت تأثیر قرار گرفته است. علاوه بر این، نرخ تورم، هزینه حمل‌ونقل و وضعیت بازارهای موازی مانند ارز و مسکوکات نیز بر بازار مسکن اثر می‌گذارند. بنابراین نمی‌توان انتظار داشت با وجود افزایش این هزینه‌ها، قیمت مسکن برای مدت طولانی کاهش پیدا کند یا بدون تغییر باقی بماند.

این کارشناس بازار مسکن معتقد است بازار در حال حاضر بیشتر با شرایط «رکود تورمی» مواجه است، اما این به معنای توقف مراجعه خریداران نیست. او گفت مراجعه خریداران همچنان وجود دارد و حتی از ابتدای سال تاکنون، رفتار بخش عمده‌ای از متقاضیان خرید مسکن نسبت به واقعیت بازار به‌روز شده است. به گفته او، خریداران در ابتدای سال با تصورات و انتظاراتی وارد دفاتر مشاوران املاک می‌شدند که با قدرت خرید واقعی آنها و قیمت‌های موجود در بازار همخوانی نداشت. بسیاری تصور می‌کردند با سرمایه‌ای که در اختیار دارند، می‌توانند ملکی با مشخصات موردنظر خود خریداری کنند، اما به مرور زمان و با مشاهده واقعیت بازار، خواسته‌های خود را تعدیل کرده‌اند. امروز عمده خریداران با شرایط فعلی بازار هماهنگ شده‌اند.

او بازار فعلی را برای خریدهای مصرفی و همچنین «تبدیل به احسن» مناسب ارزیابی کرد؛ به‌خصوص برای زوج‌های خانه‌اولی، کسانی که برای نخستین بار قصد خرید خانه دارند و افرادی که از قبل صاحب خانه هستند و اکنون بخشی از سرمایه خرد خود را در قالب طلا یا ارز نگهداری کرده‌اند و با افزایش قیمت این دارایی‌ها، امکان اضافه کردن بخشی از سرمایه خود به ملک و ارتقای خانه‌شان را پیدا کرده‌اند. درباره فاصله قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان با قیمت واقعی معاملات، برخلاف این تصور که بازار در شهریورماه با افزایش این شکاف مواجه شده است، گفت که اساساً با چنین برداشتی موافق نیست. او تأکید کرد که بازار خرید همچنان وجود دارد و حتی پیش از این نیز بارها بر ضرورت خرید در زمان مناسب تأکید کرده است.

به گفته او، یکی از مشکلات فعلی این است که افراد هر روز قیمت طلا و سایر دارایی‌ها را در تلفن همراه خود دنبال می‌کنند و با دیدن افزایش قیمت این بازارها، احساس می‌کنند از محل نگهداری سرمایه خود سود کرده‌اند؛ در نتیجه خرید مسکن را به تعویق می‌اندازند. نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تأکید کرد: مسکن همچنان یک نیاز اولیه است و نباید در ایران صرفاً به عنوان یک سرمایه یا دارایی سرمایه‌ای به آن نگاه کرد. به اعتقاد او، افرادی که به دلیل دنبال کردن سود بازارهای موازی، خرید خانه را عقب می‌اندازند، ممکن است در نهایت هزینه بسیار بیشتری بپردازند. او همچنین هشدار داد که هنوز اثر کامل افزایش قیمت مصالح ساختمانی بر ساختمان‌های جدید و قیمت تمام‌شده واحدهای مسکونی وارد بازار نشده است، چرا که بخش قابل توجهی از ساخت‌وسازهایی که با قیمت‌های جدید مصالح انجام می‌شوند، هنوز به مرحله عرضه نرسیده‌اند.

وی با اشاره به منطق قیمت تمام‌شده گفت نمی‌توان انتظار داشت فروشنده ملکی را که هزینه ساخت آن افزایش یافته، صرفاً به دلیل نبود خریدار با هر قیمتی عرضه کند. ممکن است یک سازنده در شرایط خاص یک واحد را با ضرر بفروشد، اما اینکه تمام واحدهای یک پروژه با زیان عرضه شوند، منطقی نیست. او بر ضرورت رفتار منطقی و غیردستوری با بازار تأکید کرد و گفت دستکاری هر بازاری و رفتار دستوری، آن بازار را از مسیر طبیعی خود خارج می‌کند. به گفته او، شاید بتوان با سیاست‌های دستوری جلوی بخشی از رونق بازار را گرفت، اما نمی‌توان با این روش جلوی افزایش قیمت را به صورت پایدار گرفت. او هشدار داد: «ما از بازار هیجانی فاصله می‌گیریم، اما فنر قیمت ملک را فقط فشرده‌تر می‌کنیم و در زمان رها شدن آن، سهم بزرگ‌تری خواهیم داشت.» به اعتقاد او، اگر اجازه داده می‌شد فشارهای قیمتی به‌تدریج تخلیه شوند، بازار در نهایت می‌توانست مسیر تورمی منطقی‌تری را طی کند.

نایب‌رئیس مشاوران املاک تهران درباره تعداد فایل‌های فروش در بازار نیز گفت که جنگ ۱۲ روزه شرایط متفاوتی را ایجاد کرد. در آن مقطع، بسیاری از مشاوران املاک امکان فعالیت عادی نداشتند، برخی افراد مهاجرت کردند و امکان بازدید از تعداد زیادی از فایل‌ها وجود نداشت. با این حال، به گفته او، اکنون دست مشاوران املاک برای دسترسی به فایل‌ها بازتر شده است و نمی‌توان گفت تعداد فایل‌های فروش به شکل کلی کاهش یافته است. او در عین حال به نکته مهم دیگری اشاره کرد: افزایش قیمت مصالح باعث شده بخشی از فایل‌های نوسازی که قرار بود در این فصل وارد بازار شوند، هنوز آماده عرضه نباشند. او توضیح داد که فایل‌های در حال ساختی که قرار بود طی ۱۲ تا ۱۸ ماه گذشته یا در سال جاری به عنوان واحد نوساز وارد بازار شوند، در بسیاری از موارد به دلیل جنگ، افزایش هزینه مصالح و مشکلات تأمین منابع مالی سازندگان خرد، هنوز به مرحله عرضه نرسیده‌اند. او گفت این مسئله در مورد سازندگان بزرگ شاید کمتر دیده شود، اما در میان سازندگان خرد بسیار جدی است؛ سازنده‌ای که با سرمایه ۲۰ یا ۳۰ میلیارد تومان ساخت یک پروژه را آغاز کرده، ممکن است اکنون حتی نتواند همان سرمایه اولیه را تأمین کند و پروژه‌ای که هزینه ساخت آن از ۲۰ میلیارد تومان به حدود ۴۰ میلیارد تومان رسیده، برایش قابل تکمیل نباشد.

به گفته این فعال صنفی، پروژه‌های نیمه‌کاره سازندگان خرد در بازار کم نیستند و بنابراین این تصور که تعداد زیادی واحد نوساز آماده عرضه در بازار انباشته شده اما خریداری برای آنها وجود ندارد، درست نیست. بسیاری از واحدهایی که قرار بود در این مقطع به بازار عرضه شوند، اساساً هنوز وارد بازار نشده‌اند. او تأکید کرد فایلی که با قیمت واقعی و اصیل خود عرضه شود و قیمت آن توسط یک مشاور املاک معتمد و دارای مجوز کارشناسی شده باشد، شانس فروش دارد و بازار در شرایط بایکوت یا معاملات صفر قرار ندارد.

در بخش دیگری از صحبت‌های خود بار دیگر به زوج‌های جوان توصیه کرد خود را درگیر سودهای روزانه بازارهای موازی و آنچه در تلفن همراه خود مشاهده می‌کنند، نکنند. او گفت زوج‌های جوان در گذشته معمولاً هنگام ازدواج، طلا یا هدایایی را که دریافت می‌کردند، به همراه پس‌انداز و اندوخته خود جمع می‌کردند، وام می‌گرفتند و با تأمین بخشی از ودیعه یا پرداخت هزینه خرید، حتی یک خانه کوچک را به عنوان منزل مصرفی یا سرمایه اولیه خریداری می‌کردند. به گفته او، امروز اما بسیاری از زوج‌های جوان دائماً در حال مقایسه قیمت طلا، ارز و سایر دارایی‌ها هستند؛ اینکه فلان دارایی چقدر بالا رفته یا پایین آمده است. همین موضوع باعث می‌شود خرید مسکن را عقب بیندازند. به اعتقاد او، اگر قیمت مسکن نسبت به سال گذشته بررسی شود، ممکن است فردی که در آذر یا دی سال گذشته با سرمایه‌ای کمتر امکان خرید یک خانه ۸۰ متری را داشت، امروز با همان سرمایه فقط بتواند یک واحد ۶۰ متری خریداری کند. او تأکید کرد عقب‌افتادگی در خرید مسکن برای افراد می‌تواند بسیار چشمگیرتر از سودی باشد که از بازارهای موازی به دست می‌آورند. به اعتقاد او، بازار مسکن به دلیل دور بودن از هیجان، همچنان ظرفیت توسعه برای خریدهای مصرفی، سرمایه‌گذاری و تبدیل به احسن کردن واحدهای مسکونی را دارد.

درباره افزایش سقف وام خرید مسکن نیز به ارقام اعلام‌شده اشاره کرد و گفت در سال ۱۴۰۵ برای شهر تهران، وام زوجین ۲ میلیارد تومان با دوره بازپرداخت ۱۲ ساله و اقساط ماهانه حدود ۴۰ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در نظر گرفته شده است. برای متقاضیان انفرادی نیز وام یک میلیارد تومانی با اقساط ماهانه حدود ۲۰ میلیون و ۲۵۰ هزار تومان مطرح شده است. درباره مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر نیز گفت وام زوجین یک میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان با اقساط ماهانه حدود ۳۲ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان و برای متقاضیان انفرادی ۸۰۰ میلیون تومان با اقساط ماهانه حدود ۱۶ میلیون تومان است. بر اساس توضیحات او، به وام تعمیرات ۴۰۰ میلیون تومانی با اقساط ماهانه حدود ۸ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان اشاره کرد و گفت در تهران اگر زوجین وام خرید ۲ میلیارد تومانی را به همراه وام تعمیرات دریافت کنند، مجموع تسهیلات به ۲ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان می‌رسد و اقساط ماهانه حدود ۴۸ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان خواهد بود. او در نقد این ساختار گفت مشکل فقط افزایش رقم وام نیست، بلکه متقاضی برای دریافت این تسهیلات باید هزینه اوراق را نیز پرداخت کند. بنابراین مبلغی که واقعاً در اختیار متقاضی قرار می‌گیرد، کمتر از آن چیزی است که به نظر می‌رسد.